Topografia que reduz a complexidade potencial de implantação de acessos, estacionamento, paisagismo e estruturas.
São José dos Pinhais · Paraná · à venda
15.000 m² planos. Duas frentes.
Uma propriedade rural totalmente cercada na Colônia Murici, com casa de aproximadamente 300 m² reformada, estufa em produção, duas fontes de água e infraestrutura rural existente — entre o turismo do Caminho do Vinho, o eixo industrial de São Marcos e as rodovias metropolitanas de Curitiba.
Valor de referência
R$ 4.000.000
Valor de oferta
R$ 3.000.000
R$ 200,00 por m² de terreno
R$ 1.000.000 abaixo da referência · −25%
Área total0 m²
Construção~0
m²
TopografiaPlana
Frentes de acesso0
Cercamento0
%
Dormitórios0
Fontes de água0
poços
Preço por m²R$ 200,00
A propriedade em uma frase
Escala, acesso e estrutura — no mesmo ativo.
Este material apresenta a propriedade pelo conjunto de atributos que efetivamente entregam valor ao comprador: localização, acessibilidade, topografia, área, privacidade, estrutura existente e flexibilidade de uso.
| Indicador | Propriedade |
|---|---|
| Área total | 15.000 m² |
| Construção existente | aprox. 300 m² |
| Valor de referência | |
| Valor de oferta | R$ 3.000.000−25% |
| Diferença | R$ 1.000.000 abaixo da referência |
| Preço por m² | R$ 200,00/m² |
| Topografia | Plana |
| Frentes | 2 frentes de acesso |
| Cercamento | 100% da área |
| Água | 1 poço caipira + 1 poço semiartesiano |
| Produção protegida | Estufa em operação, conforme registro fotográfico |
| Endereço | Rua João Kosiak — Colônia Murici, São José dos Pinhais/PR |
Permite separar fluxo residencial de fluxo operacional, comercial ou de fornecedores.
Poço caipira e poço semiartesiano, apoiando usos residenciais e rurais, observadas as regularizações aplicáveis.
Área totalmente cercada — privacidade e controle de acesso desde a aquisição.
Localização e conectividade
Campo para respirar. Cidade para resolver.
A propriedade combina ambiente rural e privacidade com acesso relativamente rápido a polos urbanos, industriais, turísticos e rodoviários da Região Metropolitana de Curitiba.
- Acesso ao circuito turístico da Colônia Murici e ao Caminho do Vinho.
- Conexão com o eixo industrial de São José dos Pinhais.
- Acesso estratégico à BR-376 e BR-277 e aos contornos metropolitanos.
- Acesso ao centro de Curitiba pela região da Comendador Franco.
- Conexão com o litoral do Paraná e de Santa Catarina.
- Proximidade regional do Aeroporto Internacional Afonso Pena.
Localização como ativo
Rodovias para conectar, turismo para aproveitar, cidade para resolver — e campo para viver. Essa combinação é um dos principais argumentos para posicionar a propriedade como um ativo diferenciado.
Coordenadas de referência-25.614802, -49.138580
Coordenadas informadas como referência de localização. A delimitação exata da área deve ser confirmada por levantamento topográfico e pela documentação do imóvel.
O grande diferencial
15.000 m² planos + duas frentes de acesso.
Essas duas características são centrais para o valor da propriedade. A área plana facilita a organização física do imóvel; as duas frentes permitem pensar em acessos independentes e separar fluxos conforme a finalidade do uso.
Frente 1 — residencial
Frente 2 — operacional
Captação de água
* Curral desativado, com reparos pendentes
Diagrama conceitual. As posições, proporções e distâncias são esquemáticas e servem apenas para comunicar a lógica de ocupação. Não constitui projeto, levantamento topográfico ou implantação aprovada.
| Característica | Valor para o comprador |
|---|---|
| Terreno plano | Menor complexidade potencial para implantação de acessos, estacionamento, paisagismo, estruturas equestres e áreas produtivas. |
| Duas frentes | Possibilidade de separar acesso residencial, operacional, comercial, de eventos, fornecedores ou trailers. |
| 15.000 m² | Escala suficiente para manter caráter rural e ainda permitir diferentes configurações de uso. |
| Cercamento | Privacidade e controle de acesso desde a aquisição. |
Casa sede — aproximadamente 300 m²
Reformada e pronta para uso.
A residência possui aproximadamente 300 m² de construção e passou por reforma, incluindo renovação completa da instalação elétrica. Segundo as informações fornecidas, restam apenas detalhes de pintura e acabamento para conclusão estética.
| Ambiente / item | Características |
|---|---|
| Dormitórios | 5 quartos |
| Banheiros | 2 |
| Salas | 2 salas |
| Varandas | 2 varandas |
| Cozinha + churrasqueira | Ambientes integrados |
| Escritório | Espaço dedicado |
| Despensa | 1 |
| Elétrica | Renovada; sistema bivolt 110/220 V, com 110 V e 220 V disponíveis nos ambientes |
| Chuveiros | Elétricos 220 V |
Infraestrutura elétrica renovada
Mestras 100% novas com cabos de 16 mm; cozinha e churrasqueira com cabos de 6 mm; demais cômodos, fios e tomadas renovados com cabos de 2 mm — conforme informações do proprietário. Diversos pontos de tomada distribuídos nos quartos, salas, cozinha, churrasqueira e despensa.
O que já foi feito na reforma
Hidráulica interna nova, telhado novo, forro novo e janelas amplas para iluminação e ventilação natural — além da elétrica renovada. Restam detalhes de pintura e acabamento.
Proposta de atualização da fachada
Frente mais limpa, contemporânea e organizada.
Estudo visual meramente ilustrativo: acesso organizado, revestimento tipo cimento queimado, escada em toda a extensão da varanda, rampa alinhada à porta da cozinha e acabamento em tons neutros.
Fachada ao nível do solo
Cozinha e churrasqueira
Salas e varandas
Quartos
Infraestrutura rural
O que já está no terreno.
A existência dessas estruturas reforça o caráter rural do imóvel e abre possibilidades de reorganização para produção, manejo animal, estrutura equestre e lazer — sempre respeitando os projetos e licenças aplicáveis.
Estufa em produção
Estufa túnel alongada, coberta e em operação, com canteiros de hortaliças irrigados — produção protegida já instalada, e não apenas potencial.
Pastagem formada
Área de pasto verde e contínua, já em uso para animais, com sombra natural de árvores adultas.
Araucárias adultas
Exemplares maduros de araucária compondo a paisagem — identidade visual do Paraná e sombra natural. Espécie protegida por lei; supressão é restrita.
Paiol com garagem acoplada
Estrutura de apoio já construída, útil para armazenamento e abrigo de veículos.
Curral desativado
Presente na área, necessitando alguns reparos para retorno ao uso.
Antigo chiqueiro e galinheiro
Estruturas desativadas que compõem o histórico produtivo da propriedade.
Terreno aberto, cercado e plano
Base física simples de organizar, sem a complexidade de áreas acidentadas.
Poço caipira e semiartesiano
Dois sistemas de captação, apoiando usos residenciais e rurais.
Duas cavas
Formações associadas a fervedouros, conforme descrição do proprietário.
Observação sobre as cavas. As duas cavas existentes são apresentadas neste material como formações associadas a fervedouros — e não como nascentes ou mananciais. Não lhes é atribuída, portanto, a denominação de nascente/manancial. Eventuais características ambientais ou restrições específicas devem ser verificadas tecnicamente quando necessário.
Paiol e curral
Poço caipira e semiartesiano
Sobre a estufa. A estufa não constava no portfólio original e foi identificada no registro fotográfico da propriedade. Dimensões, estado da estrutura e eventual regularização devem ser confirmados em vistoria técnica.
Potencial de uso
Uma propriedade. Várias formas de usar.
Os cenários abaixo são conceituais e servem para demonstrar a vocação do imóvel. Não representam aprovação prévia de projeto e dependem de enquadramento e licenciamento específicos.
Potencial residencial
Naturalmente adequada para quem procura uma residência ampla em ambiente rural, com privacidade, área de lazer e espaço para projetos futuros.
| Conceito | Exemplo de uso |
|---|---|
| Casa de campo | Residência principal ou segunda residência. |
| Residência rural premium | Casa + piscina + paisagismo + espaço gourmet. |
| Residência familiar | Casa + pomar + horta + lazer + área para animais. |
| Residência equestre | Casa + cocheiras + piquetes + área de manejo. |
Exemplo visual — residência rural premium / paisagismo
Turismo rural e hospedagem
A referência urbanística regional contempla Habitação Transitória 2. Em conjunto com a localização na Colônia Murici, isso sustenta uma tese comercial para hospedagem e experiências rurais, condicionada ao enquadramento e licenciamento.
| Modelo | Exemplo conceitual |
|---|---|
| Pousada rural boutique | 6–10 suítes/chalés + recepção + café da manhã. |
| Chalés de experiência | 4–8 unidades independentes + área comum. |
| Hospedagem de temporada | Casa sede + experiências rurais. |
| Retiro rural | Hospedagem + área social + atividades ao ar livre. |
Exemplo visual — pousada / chalés / turismo rural
Gastronomia e comércio
A referência urbanística lista Comércio 1 como uso adequado. Para esta propriedade, a vocação mais coerente é uma operação integrada à paisagem rural e ao fluxo turístico regional.
| Modelo | Implantação conceitual |
|---|---|
| Restaurante rural | Salão + cozinha + banheiros + varanda + estacionamento. |
| Café colonial | Salão + cozinha de produção + loja. |
| Empório rural | Loja + degustação + produtos locais. |
| Casa gastronômica | Adaptação da casa + área externa. |
Exemplo visual — restaurante rural / café colonial
Serviços e usos comunitários
A referência também contempla Serviço 1 e usos comunitários em categorias adequadas, além de categorias superiores condicionadas a anuência. O uso exato depende da classificação da atividade.
| Vocação | Exemplo conceitual |
|---|---|
| Serviços | Escritório ou atendimento especializado de baixo impacto. |
| Treinamento | Centro de treinamento ou retiro corporativo, condicionado. |
| Comunitário | Espaço cultural, educacional ou esportivo, conforme enquadramento. |
| Bem-estar | Experiências e atividades de grupo, condicionado. |
Exemplo visual — espaço multiuso / treinamento / convivência
Agropecuária e produção
Aqui a vocação já é fato, não hipótese: a propriedade tem estufa em operação com hortaliças sob cultivo protegido. A referência urbanística lista Agropecuária como uso adequado, e a área plana somada à disponibilidade de água favorece a ampliação para modelos de maior valor agregado. A estufa existente está registrada em Infraestrutura rural.
| Modelo | Exemplo |
|---|---|
| Horticultura premium | Canteiros + irrigação + área de apoio. |
| Estufa existente | Já instalada e em produção — base para ampliar o cultivo protegido. |
| Viveiro | Mudas + bancadas + expedição. |
| Agroexperiência | Produção + visitação + venda direta. |
Exemplo visual — ampliação do cultivo protegido / viveiro
Eventos e experiências
A área disponível permite estudar eventos rurais, casamentos intimistas, confraternizações, experiências gastronômicas e atividades corporativas — sempre condicionados ao enquadramento e licenciamento.
| Conceito | Exemplo |
|---|---|
| Wedding rural | Cerimônia + jardim + gastronomia. |
| Corporativo | Treinamento + integração ao ar livre. |
| Experiência equestre | Cavalos + gastronomia + campo. |
| Experiência gastronômica | Café colonial + produtos locais. |
Exemplo visual — evento rural / wedding / corporativo
Centro equestre e cocheiras
Uma vocação natural para o perfil da propriedade.
Terreno plano, cercamento, duas frentes, estruturas rurais existentes, água e residência de grande porte formam uma base especialmente interessante para quem queira manter cavalos ou criar uma pequena operação equestre.
| Estrutura | Exemplo conceitual |
|---|---|
| Cocheiras | 10–16 baias, conforme projeto e manejo. |
| Selaria | Equipamentos e materiais. |
| Depósito de feno/ração | Armazenamento protegido. |
| Área de banho | Manejo e higiene. |
| Piquetes | Divisão para manejo dos animais. |
| Redondel | Treinamento e manejo. |
| Pista | Pista de areia para treinamento. |
| Trailers | Acesso e estacionamento operacional pela segunda frente. |
Conceito de zoneamento para 15.000 m²
- Piquetes / manejo~5.000–7.000 m²
- Paisagismo / áreas livressaldo
- Pista + redondel~1.500–2.000 m²
- Circulação / estacionamento~1.000–1.500 m²
- Cocheiras + apoio~200–350 m²
- Casa existente~300 m²
Estudo conceitual para demonstrar a vocação do imóvel — não é projeto arquitetônico. A barra usa o ponto médio de cada faixa apenas para leitura visual.
A vantagem das duas frentes, aplicada ao equestre
Frente 1: residência e acesso familiar. Frente 2: acesso de cavalos, trailers, fornecedores e operação. Essa separação de fluxos é um diferencial funcional importante para uma propriedade equestre.
Diagrama de implantação equestre
Referência urbanística regional
Números de referência — não de promessa.
A Consulta Amarela disponível é de uma propriedade localizada em frente e foi utilizada exclusivamente como referência urbanística da região.
Guia amarela de referência — não do imóvel objeto. Os parâmetros abaixo não devem ser apresentados como parâmetro específico já confirmado para os 15.000 m² objeto desta venda. A confirmação do imóvel objeto deve ser feita por sua própria Consulta Amarela.
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Zona | ZR — Zona Rural |
| Coeficiente de aproveitamento básico | 0,20 |
| Taxa de ocupação geral | 10% |
| Taxa especial | 20% para testadas nas vias previstas na legislação, quando aplicável |
| Permeabilidade geral | 80% |
| Permeabilidade especial | 70% quando aplicável |
| Afastamento de divisas | 5 m |
| Recuo frontal | 10 m |
| Lote mínimo | 20.000 m² |
| Cenário | Cálculo | Indicativo |
|---|---|---|
| Ocupação geral de referência | 15.000 × 10% | 1.500 m² de projeção |
| Ocupação especial, se aplicável | 15.000 × 20% | 3.000 m² de projeção |
| CA básico de referência | 15.000 × 0,20 | 3.000 m² computáveis |
| Construção existente | — | aprox. 300 m² já implantados |
| Diferença teórica frente ao CA | 3.000 − 300 | aprox. 2.700 m² |
Como apresentar
O imóvel possui características físicas muito favoráveis à implantação. Os números urbanísticos acima devem ser tratados como referência regional até a emissão e validação da Consulta Amarela específica da propriedade.
Entorno turístico da Colônia Murici
Um lugar que já tem identidade.
A localização não oferece apenas acesso: coloca o comprador dentro de um ambiente rural que já possui identidade turística, gastronomia, cultura e lazer. A rota Caminhos da Colônia Murici é reconhecida como roteiro de turismo rural de São José dos Pinhais.
Kawiarnia Café Colonial
Tradição gastronômica polonesa na própria Colônia Murici, listada pelo Turismo Curitiba como café colonial da região. Rua Domingos Perbiche, 1446.
Assados da Cabanha
Restaurante rural especializado em carnes na parrilla e defumados, indicado pelo Bom Gourmet. Mesma via da Colônia Murici.
Caminhos da Colônia Murici
Roteiro de turismo rural com gastronomia, propriedades agrícolas, lazer e cultura — destacado como uma das rotas turísticas rurais do município.
Casa da Cultura Polonesa
Padre Karol Dworaczek — patrimônio cultural ligado à história da imigração polonesa na região.
Pesque e Pague Murici
Entre os equipamentos de lazer rural do entorno, ao lado de propriedades e experiências de campo.
Caminho do Vinho
Proximidade de um dos principais circuitos de turismo rural de São José dos Pinhais, com vinícolas, restaurantes e experiências rurais.
| Referência regional | Valor para o proprietário |
|---|---|
| Turismo rural consolidado | Maior atratividade para residência, hospedagem, gastronomia e experiências. |
| Gastronomia no entorno | Opções de lazer e alimentação próximas, reduzindo a sensação de isolamento. |
| Cultura e história | Identidade polonesa e patrimônio da Colônia Murici. |
| Lazer rural | Pesque-pague, propriedades e experiências de campo. |
| Caminho do Vinho | Acesso a um dos principais circuitos de turismo rural de São José dos Pinhais. |
Território conectado e vetor de valorização
Rural — sem ser isolado.
A propriedade não depende exclusivamente da infraestrutura da Colônia Murici: está inserida em um território formado por polos complementares — Colônia Murici, São Marcos e Campo Largo da Roseira — costurados pelas rodovias metropolitanas.
01 Colônia Murici
Turismo rural, gastronomia, cultura, lazer e identidade rural.
02 São Marcos
Infraestrutura urbana, comércio, serviços, abastecimento, empresas e eixo industrial. Referências como o Supermercado Jacomar — unidade São Marcos, na lateral da BR-376 — e serviços do eixo rodoviário.
03 Campo Largo da Roseira
Polo econômico e logístico, com comércio, serviços e presença industrial — incluindo operações ligadas aos setores automotivo, de transporte e manufatura.
04 BR-376 · BR-277 · Contorno Leste
Conexão regional e metropolitana, acesso a outros vetores da Região Metropolitana e ao litoral.
Acesso atual e perspectiva de pavimentação
O imóvel está situado na Rua João Kosiak e, conforme informação do proprietário, encontra-se a aproximadamente 1,5 km do asfalto existente no sentido Colônia Murici / Colônia Malhada e a aproximadamente 2,0 km do asfalto no sentido São Marcos.
até o asfalto no sentido Colônia Murici / Colônia Malhada.
até o asfalto no sentido São Marcos.
Há perspectiva de pavimentação da própria Rua João Kosiak. Este ponto deve ser tratado como expectativa de infraestrutura e confirmado oficialmente antes de ser apresentado como obra contratada.
| Fator | Impacto potencial no valor |
|---|---|
| Acesso atual | Proximidade de vias asfaltadas e conexão com a rede viária regional. |
| Perspectiva de pavimentação | Possível redução futura do trecho não pavimentado e melhoria da acessibilidade. |
| Duas frentes | Permite organizar acessos residencial e operacional. |
| BR-376 / contornos | Facilitam deslocamentos metropolitanos, industriais e turísticos. |
Perspectiva de valorização
Melhorias viárias tendem a aumentar a percepção de acessibilidade de áreas rurais próximas ao tecido urbano. A combinação entre acesso existente, proximidade do asfalto e eventual melhoria da Rua João Kosiak cria uma tese adicional de valorização futura.
Fibra óptica Teknet
Conforme informação do proprietário. Internet adequada, em princípio, para home office, videoconferência, streaming, câmeras e automação — sujeita ao plano contratado.
Sinal móvel TIM
Conectividade móvel no imóvel, conforme informação do proprietário. Recomenda-se confirmar cobertura e condições comerciais diretamente com os provedores.
Apoio urbano próximo
Comércio, abastecimento, oficinas e serviços no eixo São Marcos; na Colônia Murici, a rede local inclui equipamentos como a UBS Murici e instituições de ensino.
Posicionamento de venda
Avaliada em R$ 4 milhões. Sua por R$ 3.
R$ 1.000.000 abaixo do valor de referência — R$ 200,00/m² de terreno para um ativo de 15.000 m² que já entrega residência de aproximadamente 300 m² reformada, terreno plano, duas frentes, cercamento, dois poços, estruturas rurais e localização estratégica.
- Uma área grande o suficiente para manter privacidade e caráter rural.
- Uma casa de grande porte já reformada, restando apenas detalhes de pintura e acabamento.
- Duas frentes que ampliam as possibilidades de acesso e implantação.
- Terreno plano, característica especialmente relevante para implantação equestre e operacional.
- Infraestrutura hídrica e rural existente.
- Estufa em produção — renda potencial desde o primeiro dia, sem obra.
- Possibilidade de diferentes estratégias de uso, conforme legislação e aprovações.
| Atributo | Por que importa |
|---|---|
| Duas frentes | Flexibilidade de acesso e separação de fluxos. |
| Terreno plano | Facilita implantação e reduz complexidade potencial de obra. |
| Casa reformada | Permite uso imediato, restando detalhes de pintura/acabamento. |
| Área de 15.000 m² | Escala para lazer, cavalos, produção ou turismo. |
| Água | Apoia usos residenciais e rurais, observadas as regularizações. |
| Estruturas existentes | Aumentam a funcionalidade rural do ativo. |
| Localização | Conecta ambiente rural a Curitiba, SJP e polos turísticos e rodoviários. |
A cereja do bolo
O comprador não está adquirindo apenas 15.000 m². Está adquirindo uma posição territorial: um grande imóvel rural, plano e estruturado, localizado entre turismo, urbanização, indústria e grandes eixos de mobilidade.
O valor de referência de R$ 4.000.000 é uma estimativa de posicionamento do ativo e não substitui laudo técnico de avaliação. O objetivo deste portfólio é apresentar o conjunto de atributos e o potencial do imóvel; demais condições comerciais e margem de negociação não fazem parte deste material.
Galeria de fotos e vídeos
O registro visual da propriedade.
Registro fotográfico e aéreo da propriedade. Os espaços ainda marcados aguardam o material complementar — frentes de acesso, interior da casa, poços e estruturas de apoio.
Frente 1
Frente 2
Casa — fachada ao nível do solo
Casa — salas e varandas
Casa — cozinha e churrasqueira
Casa — quartos
Poço caipira e semiartesiano
Paiol e curral
Fotos da propriedade e do entorno imediato. A delimitação exata da área — e, portanto, quais elementos estão dentro dos 15.000 m² — deve ser confirmada por levantamento topográfico e pela documentação do imóvel. Os espaços restantes aguardam o material fotográfico complementar.
Checklist documental e urbanístico
O que confirmar antes de fechar.
Transparência é parte da apresentação. A lista abaixo reúne as verificações recomendadas para dar segurança técnica à negociação.
Emitir e confirmar a Consulta Amarela específica da propriedade de 15.000 m².
Confirmar se alguma das duas testadas se enquadra na regra especial de 20%.
Levantar topograficamente a área e as duas frentes.
Mapear as duas cavas e eventuais áreas ambientalmente protegidas.
Confirmar a área construída regularizada da casa (~300 m²).
Verificar a situação dos poços e eventuais autorizações aplicáveis.
Para qualquer empreendimento comercial, turístico ou equestre, validar o enquadramento específico antes de assumir direito adquirido.
Conclusão
Uma propriedade.
Várias formas de usar.
15.000 m², topografia plana, duas frentes, casa reformada de aproximadamente 300 m², água, cercamento, infraestrutura rural e localização estratégica — na Colônia Murici, São José dos Pinhais.
Avaliada em
R$ 4.000.000
Valor de oferta
R$ 3.000.000
R$ 200,00 / m²
R$ 1.000.000 abaixo da referência
Material de apresentação comercial e análise mercadológica. Agende uma visita para conhecer a propriedade pessoalmente.